オレの実録レポート~不動産投資相談編①~

スッカリ間が空いてしまいましたが…今回はタイトルの通り、ここ1~2ヵ月で投資用を主に扱っている不動産業者へいくつか面談に行ってみたのでレポートにしてみようと思います。別段ディスるとかあからさまな悪徳だったとかそういうワケではないのですが、カドが立つとアレなのでまあ会社名は伏せて書きます。雰囲気を察していただければ。

はじめての投資相談、A社への訪問

手始めに面談に行ってみたのはそこそこ大きいA社。特徴としては主に自社再生物件を扱っているトコロであります(って書くと分かる人には分かるかもしれませんが)。そしてこの自社再生物件によって節税のスキームを得意としている会社です。

不動産の減価償却による節税ってのはそもそも多くが「税金を後回しにしているだけ」の姑息的なものなのですが、このスキームというのは耐用年数の切れた築古のアパートを4年で減価償却し、5年だかの長期譲渡になるタイミングで売却するという一連の流れをパッケージ化させているようです。長期譲渡所得への課税というのは「分離課税・約20%」となるのがこの手法のキモのようでして、例えばもともと所得税率の高い個人だと住民税入れて50~55%になるんですが、売却は分離課税の約20%固定なんでその差額分が節税になりますよという話です。つまり、この会社がメインターゲットにしてるのは所得税率の高い高所得の個人になるワケですね。そりゃ税率低い低所得者相手にこれやってもあんまり…というかほとんど意味ありませんからね。他だと海外不動産なんかこの手法で賑わっているようです。

「海外不動産」の画像検索結果
英語苦手だし、実際に見に行けない海外の不動産はあんまり興味ない。面倒。

ここまで話を聞くと「おお、なかなか良いじゃん」と思うんですが、このスキームの構造上取り扱う再生物件というのは基本的に築30年とかオーバーの木造アパートが殆どです。まあ再生しているので外見はスゴク綺麗な感じに仕上がってますしインスペクションもガッチリ入れてチェックしているので建物自体は良いんですが、いかんせん場所が辺鄙なところの物件が多いです。管理もやっていて入居率はすこぶる良い!らしいですが。まあ自分で物件を持つ以上自宅からの距離がありすぎるのはさすがに憚られるという思いはありますね。ある程度の利回りを確保するという意味では千葉・埼玉・神奈川の少し外れた所に落ち着いていまうんでしょう。

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あとは最大の不確定要素となると売却時に果たして想定通り売れるのか?というのが一番でしょう。理論上は節税効果が高いので売却時は多少値を下げて利回りを高くして手放してもトータルのプラスには問題ないのと、このような耐用年数切れのアパートで同じように節税を考えている人間というのは意外と多いので売却にものすごく苦労することはない、とのことです。本当かどうかは知りませんが。

まあここまでをまとめると所得税率が高く、自己資金を持っている属性が高い人が有利な条件で融資を引くことで成り立つ投資といったところでしょうか(まあ不動産なんてのはそんなものかも知れませんが)。ワタシも近年所得税・都民税だけで1000万近くぶんどられている身なので、非常に魅力的ではあります。

ただ、今回みたいな超大型の台風が来た時に思ったのは立地ってのが死ぬほど重要(これも当たり前っちゃ当たり前)で、河川の氾濫であんなシッチャカメッチャカになってしまうとほぼ再起不能になるワケです。保険はありますが。水場の場所とか土砂崩れの恐れとか土地の高低とかってのも考慮していかないと運悪くサイコロの1が連発して全部吹き飛んでしまうこともあるのでそのへんはシッカリ考えていこうと思いました、まる

まとめ

<メリット>

  • 先延ばしではない節税が理論上可能
  • 再生物件のためすべて大規模修繕済
  • 管理もお願いすることになる

<デメリット・懸念事項>

  • 物件が古い
  • 場所が辺鄙なところが多い
  • 売却時に売れるかどうか

まあこんなところだ。世の中いろんなこと考えるヤツがいるもんだ。

どちらにしろ手法として面白いところではありましたが、他にもイロイロ話を聞いてみるべく別の会社へも相談へ行ったのであります。書くの疲れたので続きはその②で。

どこが実録レポートよ。ただテキトーに書いてるだけじゃないの!ボケ!カス!

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